Immobilien als Kapitalanlage
Viele Anleger sind auf der Suche nach einer sicheren und attraktiven Geldanlage. Da man derzeit im verzinslichen Bereich, zum Beispiel bei Tagesgeldern oder auch bei den Termingeldern und Spareinlagen, nur eine extrem niedrige Rendite erzielen kann und auch der Bereich Aktien eher durch große Schwankungen gekennzeichnet ist, werden Alternativen zu diesen Standard-Produkten im Bereich der Geldanlage immer interessanter. Eine Möglichkeit stellt zum Beispiel das Investment in Immobilien dar, die man sicherlich in nicht wenigen Fällen als eine ideale Art von Kapitalanlage bezeichnen kann.

Was für die Immobilien Kapitalanlage spricht
Es gibt einige Aspekte, welche für die Immobilie als Kapitalanlage sprechen. Zunächst einmal handelt es sich bei einer Immobilie um eine so genannte Sachanlage, der Anleger hat also mit dem Eigentum an der Immobilie stets einen festen Gegenwert „in Händen“. Zudem ist der Ertrag den man aus einer Immobilie heraus erzielen kann, zum Beispiel durch die Vermietung oder Verpachtung des Objektes, nur in sehr geringem Maße bzw. oftmals gar nicht von der Konjunktur abhängig. Besonders attraktiv sind Immobilien als Kapitalanlage ferner aus steuerlicher Sicht, denn wird die Immobilie nicht selber zum Wohnen genutzt sondern vermietet, sind viele Kosten als Werbungskosten absetzbar, sodass das zu versteuernde Einkommen reduziert werden kann. Nicht zuletzt dient die Immobilie immer öfter auch als private Altersvorsorge und stellt somit auch in dieser Hinsicht eine sinnvolle Kapitalanlage dar.

Nutzungsmöglichkeiten von Anlageimmobilien
Anlageimmobilien können auf verschiedene Art und Weise als Kapitalanlage genutzt werden. In der Praxis kann man eine Immobilie im Grunde auf drei Arten als Anlage nutzen. Als Erstes stellt auch die selbst genutzte Immobilie natürlich eine Kapitalanlage dar und dient in der Regel als private Altersvorsorge. Da man später im Rentenalter keine Miete mehr zahlen muss, wenn man in einer eigenen und belastungsfreien Immobilie wohnt, kann man den Kapitalbetrag, den man dadurch einspart als zusätzliche Rente ansehen. Die zweite Nutzungsmöglichkeit von Anlageimmobilie ist die Vermietung der Immobilie. In diesem Fall erzielt man Erträge in Form der Mieteinnahmen und kann zudem den Vorteil von Abschreibungsmöglichkeiten und weiteren Steuervorteilen nutzen. Diese Kapitalanlage in Immobilien wird in der Regel als langfristiges Investment angesehen. Die dritte Nutzungsmöglichkeit der Anlageimmobilie ist eher im kurz- oder mittelfristigen Bereich anzusiedeln, nämlich der An- und Verkauf von Immobilien. Die zu erzielende Rendite ist ausschließlich in der Form vorhanden, dass die Immobilie zu einem höheren Preis wieder verkauft wird als zu dem Preis, zu welchem sie gekauft worden ist.

Die Finanzierung der Geldanlage Immobilien
Bevor man die Geldanlage Immobilien in der Praxis als Kapitalanlage nutzen kann, also bevor man Erträge und Renditen erwirtschaften kann, muss der Kauf des Objektes natürlich finanziert werden. Sowohl im privaten als auch im gewerblichen Bereich stehen verschiedene Darlehensarten zur Verfügung, welche man in eine Immobilienfinanzierung einbinden kann. Das Hypothekendarlehen wird in diesem Zusammenhang sehr häufig genutzt und wird von nahezu jeder Bank gegen die Eintragung von Grundschulden als Sicherheit vergeben. Es gibt verschiedene Varianten, die sich vor allem nach dem Zeitpunkt der Tilgung unterscheiden. So kann man beispielsweise ein Annuitätendarlehen mit regelmäßiger Tilgung und Zinszahlung nutzen oder auch ein endfälliges Darlehen, bei welchem die Tilgung am Fälligkeitstag erfolgt. Weitere Finanzierungsalternativen sind der Bausparvertrag bzw. das Bauspardarlehen und auch das KfW-Darlehen als Förderdarlehen seitens der KfW-Bank. Diese beiden Darlehen werden vor allen Dingen zur Finanzierung von privatem und selbst genutztem Wohneigentum genutzt, während es für Gewerbetreibende, die zum Beispiel mehrere Immobilien besitzen und vermieten, diverse Gewerbedarlehen zusätzlich zur Finanzierung der Immobilie zur Verfügung stehen.

Die Kosten im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf
Neben dem reinen Kaufpreis gibt es noch viele weiteren Kosten, die man im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie und der eventuellen Nutzung als Kapitalanlage berücksichtigen muss. So fallen neben den Anschaffungskosten (Kaufpreis oder Baukosten beim Bau einer Immobilie) zum Beispiel die Finanzierungskosten an. Dazu zählen in erster Linie die zu zahlenden Kreditzinsen (Schuldzinsen), aber auch Bereitstellungszinsen, eine Bearbeitungsgebühr für den Kredit oder etwaige Schätzungskosten. Auch Gerichts- und Notargebühren sowie ein Disagio zählen zu den Finanzierungskosten, genauer gesagt zu den Geldbeschaffungskosten. Neben den genannten Kosten fällt oftmals auch eine Maklerprovision an, wenn die Immobilie über einen Makler vermittelt worden ist. Kosten für die Erhaltung und Instandhaltung der Immobilie, also für notwendige Renovierungs- oder Reparatur-Maßnahmen, müssen selbstverständlich ebenfalls einkalkuliert werden, wenn es um die Rendite Berechnung bezüglich der Immobilie und deren Ertragswert geht.

Staatliche Förderung im Zusammenhang mit dem Immobilienbesitz
Während es im Bereich von gewerblich genutzten Immobilien vor allen Dingen die Abschreibungsmöglichkeit und das Absetzen von Werbungskosten als eine Art indirekter staatlicher Förderung gibt, kann beim Immobilienkauf und der Eigennutzung eine direkte Förderung des Staates in Anspruch genommen werden. Diese Förderung besteht in Form vom so genannten Wohnriester, also den Zulagen in Form der Riester Rente. Dabei handelt es sich zwar um keine spezielle Förderung für den Immobilienbesitz, aber dennoch kann man seit 2008 als Besitzer einer selbst genutzten Immobilie die angesparte Summe aus dem Riester Sparvertrag nutzen, um eine Immobilie zu erwerben bzw. ein Immobiliendarlehen zu tilgen. Zahlt man mindestens vier Prozent seines Einkommens in einen Riester Vertrag ein, dann kann man die maximale Förderung in Form der Grundzulage von derzeit 154 Euro pro erwachsene Person in Anspruch nehmen. Für Kinder kommt zudem je nach Geburtsjahr noch eine Kinderzulage von 185 bzw. 300 Euro hinzu. Eine vierköpfige Familie käme also im besten Fall jährlich auf Zulagen von insgesamt 908 Euro. Innerhalb von 20 Jahren könnten so über 18.000 Euro in die Tilgung des Immobilienkredites einfließen.

Was Grundlegendes bei Immobilien als Kapitalanlage beachtet werden muss
Möchte man die Immobilie als Kapitalanlage nutzen, so ist dieses natürlich nur sinnvoll, wenn die Immobilie im Laufe der Zeit nicht an Wert bzw. an Ertragswert verliert. Es ist daher dringend notwendig sich auch über das „Umfeld“ der Immobilie zu informieren, also beispielsweise über die Infrastruktur im Umfeld der Immobilie und die Lage als solche (gutes Wohngebiet etc.). Der (bauliche) Zustand der Immobilie sollte zudem sehr genau überprüft werden, idealerweise durch einen Sachverständigen, damit „böse“ und wertmindernde Überraschungen möglichst vermieden werden können.